Emprunt immobilier, taux légal, erreur de TEG… Ces mots vous paraissent sûrement très abstraits. Cependant, sachez qu’environ un prêt immobilier sur deux aurait un taux annuel d’intérêt global (TAEG) erroné, selon plusieurs experts. Alors, que faire si votre banque s’est trompée dans le calcul du TAEG de votre emprunt immobilier ? Comment se faire rembourser ? Qui contacter ? Nos réponses !
Comment vérifier si le TAEG de mon prêt est correct ?
Pour déterminer si le taux annuel effectif global d’un emprunt immobilier est correct, le mieux est de consulter un expert.
En effet, des calculs mathématiques précis portant sur la formule d’actualisation des flux ou l’équation des intérêts composés sont nécessaires. Or, ceux-ci sont aussi complexes qu’insolubles pour des novices.
Bien que toute erreur puisse avoir des conséquences financières lourdes, celles-ci sont bien plus courantes qu’on pourrait le croire.
Par exemple, il est fréquent que les banques se basent sur une année de 360 jours au lieu de 365. Cette pratique de l’année lombarde est condamnée par la cour de cassation depuis 2013 (Décision du 19-06-13) si elle modifie in fine le coût réel du crédit .
Qu’est ce que le taux annuel effectif global d’un emprunt immobilier ?
Le TAEG, ou taux annuel effectif global, désigne le coût total d’un prêt immobilier. Il inclut donc les frais suivants :
- Intérêts bancaires ;
- Frais de dossier ;
- Frais de garantie ;
- Assurance emprunteur (obligatoire dans la plupart des cas) ;
- Frais de courtage (si vous passez par un courtier en prêt immobilier).
C’est ce taux qui vous permet de savoir avec précision à combien va revenir votre crédit.
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Erreur de TEG et TAEG, quelles différences ?
C’est la même chose ! Le taux effectif global (TEG) est l’ancien nom du TAEG.
Depuis le 1er octobre 2016, on parle de taux annuel effectif global. En effet, cette formule est considérée comme plus précise et claire.
Le TEG comme le TAEG incluent les différents frais liés à un emprunt. Cependant, le TAEG est le standard européen, et prend notamment en compte les frais de courtage qui sont de plus en plus fréquents ces dernières années. Légalement, c’est donc le TAEG (méthode actuarielle) qui est utilisé pour les crédits.
Quels recours en cas d’erreur sur le TAEG ?
Si le TAEG inscrit dans votre contrat est différent du taux annuel effectif global réel, vous pouvez saisir la justice.
Conformément aux dispositions du Code de la consommation, c’est le juge qui estimera le préjudice que vous avez subi. C’est également lui qui a la main sur une éventuelle annulation totale ou partielle des intérêts. En cas d’erreur avérée sur le TAEG, vous pouvez donc être dédommagé.
Quels délais pour contester le calcul ou l’absence du TAEG ?
L’action en contestation d’un TAEG erroné est soumise à un délai de prescription de 5 ans, tel que prévu par le droit commun de la prescription civile et interprété par la jurisprudence en matière de crédit à la consommation et de crédit immobilier. Passé ce délai, vous ne pourrez plus vous retourner contre votre banque.
S’il s’agit d’un prêt immobilier ou à la consommation, la prescription court :
- en cas d’absence de TAEG, à partir de la date du contrat.
- en cas de TAEG erroné, à partir du jour où l’erreur a été révélée.
- s’il s’agit d’un découvert, la prescription court de la réception des relevés de compte indiquant ou devant indiquer le TAEG appliqué.
Vers qui se tourner en cas d’erreur de TAEG ?
Au lieu de faire appel à un juge directement, vous pouvez vous tourner vers une société spécialisée. En effet, de nombreuses entreprises ont fleuri sur Internet suite aux fréquentes constatations de TAEG erroné.
Ces dernières se sont aperçues que certains établissements bancaires étaient davantage sujets aux erreurs de calcul de TAEG que d’autres, notamment à cause des frais liés au crédit non pris en compte.
Elles proposent donc d’accompagner les clients dans leurs démarches de remboursement suite à une erreur sur le taux légal ou TAEG, en échange d’une commission.
💡 Bon à savoir
Ces sociétés ont aussi observé que concernant les crédits libellés en devises étrangères et établis en France, les TAEG étaient souvent faux. Le taux d’erreur pour ces crédits serait de plus de 90%.
TAEG erroné : comment calculer le montant que vous pourriez récupérer ?
Afin de vous faire une idée du montant à récupérer selon votre situation, voici le calcul à privilégier :
Taux d’intérêt de votre crédit (hors assurance, garantie et frais de dossier) – taux d’intérêt légal en cours au moment de la signature de votre offre de prêt.
Erreur de la banque : les sanctions prévues
Le taux d’usure est un indicateur permettant de protéger l'emprunteur des éventuels abus. Il n’est donc pas possible de dépasser ou même de contourner le taux d’usure.
Des sanctions sont prévues si le TAEG erroné s’accompagne d’un dépassement de ce taux conçu pour protéger les consommateurs :
| Dépassement du taux d’usure | TAEG erroné ou absent | |
|---|---|---|
| Sanction pénale | Emprisonnement de 2 ans et amende de 300 000 € | Amende de 150 000 € |
| Sanction civile | La sanction d’usure consiste en la réduction des intérêts perçus au taux maximal autorisé. | Substitution du taux d’intérêts légal au taux d’intérêt contractuel depuis le début de la dette, et sur toute ou partie de la dette, selon l’appréciation du juge. |
Erreur de TAEG, la banque est-elle obligée de me rembourser ?
C’est au juge de décider d’un éventuel remboursement suite à un TAEG erroné. Toutefois, bien que la sanction ne soit ni automatique ni systématique celui-ci a tendance à compenser les erreurs qui pénalisent le consommateur.
En première intention, vous pouvez tout de même, si vous le souhaitez, solliciter les conseils d’un spécialiste comme ceux d’un avocat.
Deux hypothèses se dégagent alors :
- soit la banque reconnaît son erreur et une négociation amiable s’engage ;
- soit aucun accord amiable n’est trouvé et le dossier est transmis au magistrat compétent ;
Les cas de jurisprudence sur le calcul du TAEG
Préparez une argumentation solide si vous souhaitez contester le TAEG appliqué par votre banque. En effet, vous devez pouvoir prouver que vous n’aviez pas conscience de l’erreur au moment de la signature du contrat.
Ainsi, vous ne pouvez invoquer une méconnaissance des procédés bancaires si l’erreur était visible sur le contrat. De même, depuis 2020, la législation est plus stricte en cas d’erreur de la banque en votre faveur.
En effet, des intérêts peuvent désormais être demandés à l’emprunteur au cas où le TAEG réel est inférieur à celui déterminé au préalable. Toutefois, c’est au juge de fixer ceux-ci au cas par cas.
De même, l’annulation des intérêts en cas de TAEG erroné n’est pas automatique. Ainsi, bien que contester son taux de prêt puisse être avantageux, souvenez-vous que cette procédure est aussi longue que complexe.
Le mieux reste de bien se renseigner au préalable, notamment en comparant les différents taux pratiqués par les banques.
FAQ : Erreur de TAEG sur un emprunt immobilier
Quel taux remplace le TEG ?
Depuis 2016, c’est le TAEG qui remplace le taux effectif global. En effet, cette appellation standardisée est jugée plus précise que l’ancienne. Concrètement, le TEG et le taux annuel effectif global représentent donc la même chose, même si le TAEG est à privilégier.
Comment calculer le TAEG d’un emprunt ?
Le TAEG d’un emprunt immobilier est en général indiqué sur les publicités, brochures ou documents de la banque prêteuse. Il englobe les différents frais liés au prêt immobilier, tels que les frais de courtage ou ceux de dossier. Nous vous proposons de le calculer gratuitement.