Compte tenu de la faiblesse historique des taux des cr\u00e9dits immobiliers, le moment peut-\u00eatre id\u00e9al pour contracter un cr\u00e9dit afin d\u2019acqu\u00e9rir des parts dans un OPCI… Guide de l’OPCI, du cr\u00e9dit immobilier et de son assurance emprunteur :<\/strong><\/p>\n\n\n\n
Qu\u2019est ce qu\u2019un OPCI ?<\/h2>\n\n\n\n
Un Organisme de Placement Collectif en Immobilier (OPCI) est un produit d’investissement qui collecte des fonds aupr\u00e8s du grand public (investisseurs particuliers et institutionnels). L’OPCI investit ensuite les fonds r\u00e9colt\u00e9s dans des actifs immobiliers et financiers. D\u00e8s les investissements r\u00e9alis\u00e9s, l’OPCI d\u00e9gage des revenus et des dividendes qu’elle va reverser aux investisseurs.<\/p>\n\n\n\n
Son objet principal est l’investissement dans de l’immobilier qu’il propose en location ou qu’il fait construire exclusivement en vue de leur location.
Un OPCI peut acheter des immeubles existants, neufs et anciens (y compris en \u00e9tat futur d’ach\u00e8vement), et effectuer toutes les op\u00e9rations n\u00e9cessaires \u00e0 leur usage ou \u00e0 leur revente. Il peut aussi r\u00e9aliser des travaux en vue de construire, de r\u00e9nover et de r\u00e9habiliter pour louer. De plus, et contrairement aux SCIP, les OPCI peuvent emprunter pour acqu\u00e9rir leurs immeubles, dans la limite de 40% de la valeur des actifs immobiliers. Il leur est \u00e9galement permis de proc\u00e9der \u00e0 des emprunts d\u2019esp\u00e8ces dans la limite de 10% de la valeur de leurs actifs financiers.
Sous certaines conditions, il peut encore d\u00e9tenir des immeubles par le biais de soci\u00e9t\u00e9s, et non seulement en direct.<\/p>\n\n\n\n
Seule restriction, les OPCI ne devant pas se comporter en marchands de biens, les actifs immobiliers ne peuvent pas \u00eatre achet\u00e9s en vue de leur revente imm\u00e9diate.<\/p>\n\n\n\n
Produit d’investissement plus souple que la SCPI, il a \u00e9t\u00e9 cr\u00e9\u00e9 en 2005 pour compl\u00e9ter le dispositif existant des placements du secteur de la \u00ab\u00a0pierre papier\u00a0\u00bb (SCI, SCPI, SIIC), puis propos\u00e9 en 2008 au grand public : les parts s\u2019\u00e9changent plus facilement et la composition du capital n’est pas compos\u00e9e que d’actifs immobiliers.<\/p>\n\n\n\n
La composition d’un OPCI :<\/h3>\n\n\n\n
Le capital d’un OPCI est compos\u00e9 de 3 grandes classes d’actifs d\u00e9finies par l’article L. 214-93 du CMF<\/a> (Code mon\u00e9taire et financier) :<\/p>\n\n\n\n Les OPCI peuvent prendre la forme soit de Soci\u00e9t\u00e9s de Placement \u00e0 Pr\u00e9pond\u00e9rance Immobili\u00e8re \u00e0 Capital Variable (SPPICV), soit de Fonds de Placement Immobilier (FPI). Les OPCI sont accessibles \u00e0 travers un compte titres ou dans un contrat d\u2019assurance vie. Concernant la fiscalit\u00e9 applicable aux OPCI, elle va donc d\u00e9pendre du mode de d\u00e9tention des parts :<\/p>\n\n\n\n 1) Pour les parts OPCI contract\u00e9es au sein d’un compte titres, l\u2019imposition d\u00e9pend de la forme juridique de l\u2019OPCI : 2) Parts OPCP contract\u00e9es au sein d’une assurance vie : Il faut aussi penser aux frais : Les soci\u00e9t\u00e9s de gestion en charge de la gestion de l’OPCI devront pr\u00e9senter un dossier d\u00e9crivant notamment la politique d’investissement qu’entend mener l’OPCI ainsi que ses choix de financement, notamment le recours \u00e0 l’endettement. Les g\u00e9rants d’OPCI b\u00e9n\u00e9ficient d’un environnement r\u00e9glementaire s\u00e9curisant pour l’investisseur et disposent d’une grande souplesse de gestion : Les SIIC sont aussi class\u00e9es dans la cat\u00e9gorie des placements \u00ab pierre papier \u00bb. En effet, les SCPI<\/a> et SIIC<\/a> investissent toutes deux dans des immeubles d\u2019activit\u00e9s (bureaux, centres commerciaux, entrep\u00f4ts) et reversent les revenus issus des locations \u00e0 leurs soci\u00e9taires (associ\u00e9s pour SCPI, actionnaires pour les SIIC). Ces derniers d\u00e9tiennent donc une fraction d\u2019immeuble donn\u00e9 en location, en \u00e9change d\u2019un titre\u2009: une part en ce qui concerne les SCPI ou une action pour ce qui est des SIIC. L\u2019acquisition de ces actions se fait comme pour toute valeur cot\u00e9e en Bourse, et elle est soumise aux m\u00eames frais que pour tout ordre donn\u00e9 en Bourse (c\u2019est-\u00e0-dire le plus souvent des frais de courtage et des droits de garde pour la conservation des titres).<\/p>\n\n\n\n Mais les mod\u00e8les de d\u00e9veloppement de ces types d\u2019entit\u00e9s diff\u00e8rent fortement. Contrairement aux SCPI et aux OPCI, les SIIC sont cot\u00e9es en bourse. Cet investissement est risqu\u00e9 : la valeur des SIIC, li\u00e9e au march\u00e9 boursier, peut subir de fortes variations, \u00e0 la hausse comme \u00e0 la baisse. Ainsi, les SIIC ont le plus souvent recours au cr\u00e9dit pour financer leurs acquisitions, ce qui leur permet de se positionner sur des surfaces largement plus importantes ou des actifs plus haut de gamme, et \u00e0 l\u2019\u00e9chelle nationale. Leurs surfaces financi\u00e8res diff\u00e8rent \u00e9galement. Alors que la plus grosse des SCPI atteint 1,4 milliard d\u2019euros de capitalisation, la plus importante des SIIC d\u00e9passe les 16 milliards d\u2019euros de capitalisation. En dix ans, depuis la cr\u00e9ation du statut des SIIC en 2002, ce secteur est devenu le premier d\u2019Europe et le troisi\u00e8me au monde derri\u00e8re les \u00c9tats-Unis et l\u2019Australie.<\/p>\n\n\n\n Les OPCI sont souvent pr\u00e9sent\u00e9s comme une alternative aux SCPI. Ils permettent aussi de diversifier les placements d’un \u00e9pargnant dans une SCPI. Ces deux produits sont compl\u00e9mentaires, car ils s\u2019adressent \u00e0 des profils d\u2019investisseurs diff\u00e9rents. La plupart des \u00e9pargnants qui ach\u00e8tent des parts de SCPI souhaitent se procurer un compl\u00e9ment de revenus \u00e0 la retraite. Un peu plus jeunes, les souscripteurs d\u2019OPCI ont g\u00e9n\u00e9ralement un horizon d\u2019investissement plus court.<\/p>\n\n\n\n Contrairement aux SCPI compos\u00e9s exclusivement d’actifs immobiliers, les OPCI sont compos\u00e9s (au minimum) de 60 % d\u2019actifs immobiliers physiques. Le reste sera des actions de soci\u00e9t\u00e9s fonci\u00e8res ou d\u2019obligations, et d\u2019au moins 10 % de liquidit\u00e9s. Sur le long terme, la rentabilit\u00e9 de l\u2019immobilier c\u00f4t\u00e9 tend \u00e0 rejoindre celle de l\u2019immobilier physique. Les performances des OPCI et des SCPI sont donc cens\u00e9es converger. A court terme, c\u2019est un peu diff\u00e9rent, car la \u00ab\u00a0poche\u00a0\u00bb destin\u00e9e \u00e0 assurer la liquidit\u00e9 est essentiellement compos\u00e9e d\u2019actions et d\u2019obligations : elle est donc sensible aux al\u00e9as de la Bourse. C\u2019est pourquoi les performances des OPCI sont plus h\u00e9t\u00e9rog\u00e8nes que celles des SCPI.<\/p>\n\n\n\n A dominante immobili\u00e8re mais proposant le placement d’actifs financiers, ce type placement de fonds offre une diversification de son patrimoine, et ce sans contrainte de gestion. L’OPCI peut \u00eatre une bonne alternative pour les possesseurs de parts de SCPI qui souhaitent investir dans de nouveaux produits de rendement.<\/p>\n\n\n\n Ce produit d\u2019\u00e9pargne n\u2019est pas sans risques, car le capital \u00e9tant compos\u00e9 \u00e0 + de 60 % d’actifs immobiliers, il est soumis aux variations du march\u00e9 de l\u2019immobilier locatif. Comme tous les placements immobiliers, l\u2019associ\u00e9 ne b\u00e9n\u00e9ficie donc d\u2019aucune garantie sur la valeur du capital ni sur le montant du revenu locatif r\u00e9parti, car les performances relev\u00e9es les ann\u00e9es pass\u00e9es ne garantissent en aucun cas des performances futures. Le niveau de risque d\u00e9pend du profil et de la strat\u00e9gie d’investissement de l’OPCI.<\/p>\n\n\n\n S’il s’agit d’un OPCI ayant recours \u00e0 l’endettement, l’effet de levier recherch\u00e9 peut avoir un impact positif, mais aussi n\u00e9gatif. L’effet de levier augmente la capacit\u00e9 d’investissement, mais \u00e9galement les risques de perte.<\/p>\n\n\n\n Enfin, il y a le risque de contrepartie : c’est le risque de d\u00e9faillance d’une contrepartie de march\u00e9 (pour les actifs financiers) ou des locataires (pour les actifs immobiliers) conduisant \u00e0 un d\u00e9faut de paiement. Le d\u00e9faut de paiement d’une contrepartie peut entra\u00eener une baisse de la valeur liquidative et une situation de tension sur la tr\u00e9sorerie.<\/p>\n\n\n\n Les rendements esp\u00e9r\u00e9s, mais non garantis, sont en moyenne de 5% brut. Les parts d’OPCI doivent \u00eatre acquises dans une logique de long terme avec un objectif de diversification.<\/p>\n\n\n\n Le rendement offert au porteur de parts va cependant d\u00e9pendre de la qualit\u00e9 des actifs d\u00e9tenus par l’OPCI : La rentabilit\u00e9 d’un placement en parts d’OPCI sera donc calcul\u00e9e en fonction : Les crit\u00e8res de choix des OPCI \u00e0 prendre en compte sont nombreux et compl\u00e9mentaires :<\/p>\n\n\n\n On peut investir de 3 mani\u00e8res :
Ces valeurs mobili\u00e8res (actions, obligations, OPCVM et autres produits financiers) ont pour but d’apporter plus en terme de rendement.<\/li>
Cette liquidit\u00e9s, ou ces instruments financiers \u00e0 caract\u00e8re liquide, ont pour objectif d’assurer une reven\u00adte plus rapide : les retrait sont th\u00e9oriquement possible \u00e0 tout moment.<\/li><\/ul>\n\n\n\nLes deux formes juridiques d’un OPCI :<\/h3>\n\n\n\n
S’il s’agit pour tous les deux de fonds immobiliers non cot\u00e9s en bourse (qui ne seront donc pas soumis aux fluctuations des march\u00e9s financiers), l’ordonnance pr\u00e9voit deux formes juridiques : ils rel\u00e8vent donc de deux r\u00e9gimes fiscaux distincts, ce qui permettra \u00e0 chaque souscripteur de choisir la forme la plus adapt\u00e9e \u00e0 sa situation.<\/p>\n\n\n\n
– Composition des FPI : biens immobiliers physiques (entrep\u00f4ts, immeubles d’habitation, bureaux, murs de boutique, centres commerciaux,…) et parts de soci\u00e9t\u00e9s non cot\u00e9es (des SCI notamment) ayant une majorit\u00e9 d’actifs immobiliers.
– Pour qui : ce produit s\u2019adresse \u00e0 des souscripteurs \u00e0 la recherche de revenus r\u00e9guliers. Le porteur de parts ne dispose d\u2019aucun des droits conf\u00e9r\u00e9s \u00e0 un actionnaire. La gestion du FPI est assur\u00e9e par une soci\u00e9t\u00e9 commerciale, dite \u00ab soci\u00e9t\u00e9 de gestion de portefeuille \u00bb, agr\u00e9\u00e9e par l\u2019AMF. La soci\u00e9t\u00e9 de gestion est tenue d\u2019agir dans l\u2019int\u00e9r\u00eat exclusif des porteurs de parts.
– Composition des SPPICAV : aux c\u00f4t\u00e9s des immeubles et des parts de soci\u00e9t\u00e9s non cot\u00e9es, il peut \u00eatre compl\u00e9t\u00e9e par des parts de soci\u00e9t\u00e9s fonci\u00e8res cot\u00e9es (comme des SIIC et soci\u00e9t\u00e9s \u00e9quivalentes \u00e0 l\u2019\u00e9tranger). La base immobili\u00e8re \u00ab\u00a0non cot\u00e9e\u00a0\u00bb devra cependant respecter au moins 51% de l\u2019actif de l\u2019OPCI.
– Pour qui : l’objectif est d’offrir une plus grande liquidit\u00e9 et une plus grande flexibilit\u00e9 dans la gestion du produit, notamment en cas de baisse du march\u00e9 immobilier. Tout \u00e9pargnant ou investisseur qui ach\u00e8te des actions de SPPICV devient actionnaire et peut s\u2019exprimer sur la gestion de la soci\u00e9t\u00e9 lors des assembl\u00e9es g\u00e9n\u00e9rales.<\/li><\/ul>\n\n\n\nLa fiscalit\u00e9 et les frais d’un OPCI :<\/h3>\n\n\n\n
– FPI : l\u2019imposition est \u00e9tablie en fonction de la nature mobili\u00e8re ou fonci\u00e8re des revenus et des plus-values. Les revenus sont imposables selon leur origine, qu\u2019il s\u2019agisse de loyers, des dividendes \u2026 L’OPCI sera tenu de distribuer au minimum 85 % du r\u00e9sultat et 85 % des plus-values dans le cas des FPI.
– SPPICV : on applique la fiscalit\u00e9 des plus-values et des revenus mobiliers pour les dividendes. Pour la fiscalit\u00e9 des plus values, l’imposition est au bar\u00e8me progressif de l’imp\u00f4ts sur le revenu, apr\u00e8s un abattement pour dur\u00e9e de d\u00e9tention. L’OPCI sera tenu de distribuer au minimum 85 % du r\u00e9sultat distribuable et 50 % des plus-values r\u00e9alis\u00e9es dans le cas des SPPICV<\/p>\n\n\n\n
Le souscripteur sera soumis \u00e0 une imposition uniquement en cas de retrait des fonds du contrat. Les dividendes capitalis\u00e9s ne sont pas tax\u00e9s aux pr\u00e9l\u00e8vements sociaux annuels.<\/p>\n\n\n\n
– de souscription : de 2 \u00e0 7 %,
– de gestion : 2 \u00e0 6% par an,
– de rachat : 5% environ.
Cependant, les rachats et souscriptions de parts ou d’actions ne sont plus soumis aux droits d’enregistrement.<\/p>\n\n\n\nLa gestion d’un OPCI :<\/h3>\n\n\n\n
Un Conseil d’administration est mis en place, compos\u00e9 de 3 \u00e0 18 membres en fonction de la forme juridique de l’OPCI, pour d\u00e9terminer sa politique. Le r\u00e8glement g\u00e9n\u00e9ral de l’Autorit\u00e9 des march\u00e9s financiers (AMF) fixe les conditions dans lesquelles le Conseil exerce sa mission, les modalit\u00e9s de d\u00e9signation de ses membres ainsi que les moyens mis \u00e0 sa disposition.<\/p>\n\n\n\n
– possibilit\u00e9 d’acqu\u00e9rir des actifs en France mais aussi \u00e0 l’\u00e9tranger,
– possibilit\u00e9 de restructurer et de moderniser les immeubles,
– possibilit\u00e9 de modifier l’allocation d’actifs pour profiter des opportunit\u00e9s de march\u00e9,
– possibilit\u00e9 de recourir \u00e0 l’endettement \u00e0 concurrence de 50 % des actifs immobiliers et de 10 % des autres types d’actifs.<\/p>\n\n\n\nPlacements \u00ab\u00a0pierre papier\u00a0\u00bb : rappel des diff\u00e9rences entre SCPI \/ OPCI \/ SIIC :<\/h3>\n\n\n\n
Cet \u00ab\u00a0actif de liquidit\u00e9s\u00a0\u00bb est destin\u00e9e \u00e0 assurer l’achat \/ vente des parts. Gr\u00e2ce \u00e0 ce montage, les souscripteurs de parts d\u2019OPCI peuvent, en effet, les revendre \u00e0 tout moment, ce qui n’est pas le cas des SCPI.
A la diff\u00e9rence des SCPI, les g\u00e9rants d’une OPCI peuvent financer en partie (jusqu\u2019\u00e0 40 %) l\u2019acquisition d\u2019immeubles par endettement (ce qui les rend tr\u00e8s sensibles \u00e0 l\u2019\u00e9volution des taux d\u2019int\u00e9r\u00eat). Ils peuvent aussi faire construire et, sous certaines conditions, d\u00e9tenir des immeubles par le biais de soci\u00e9t\u00e9s. Plus g\u00e9n\u00e9ralement, ils peuvent r\u00e9aliser toutes les op\u00e9rations n\u00e9cessaires \u00e0 l\u2019usage des immeubles ou \u00e0 leur revente, faire des travaux de toute nature dans ces immeubles, notamment les op\u00e9rations aff\u00e9rentes \u00e0 leur construction, leur r\u00e9novation et leur r\u00e9habilitation en vue de leur location.<\/p>\n\n\n\nInvestir dans un OPCI :<\/h2>\n\n\n\n
Les avantages d’investir dans un OPCI :<\/h3>\n\n\n\n
Quels risques en investissant dans un OCPI ?<\/h3>\n\n\n\n
<\/h3>\n\n\n\n
Quels rendements en investissant dans un OPCI ?<\/h3>\n\n\n\n
– Actifs immobiliers : le rendement provient des revenus obtenus par la location des biens immobiliers.
– Actifs financiers : le rendement va \u00eatre obtenu selon l’\u00e9volution des march\u00e9s financiers.
– Actifs de liquidit\u00e9s : les fonds sont essentiellement des placements de types mon\u00e9taires ou obligataires.<\/p>\n\n\n\n
– Des dividendes vers\u00e9s : le versement des dividendes n’est pas garanti et peut \u00e9voluer \u00e0 la hausse comme \u00e0 la baisse en fonction des variations des march\u00e9s immobiliers, des conditions de location des immeubles (date de mise en location, niveau des loyers…)…
– Du montant du capital per\u00e7u : soit lors de la vente de parts, soit lors de la liquidation de l’OPCI. Ce montant d\u00e9pendra de l’\u00e9volution du march\u00e9 de l’immobilier sur toute la dur\u00e9e de placement.<\/p>\n\n\n\nComment choisir le bon OPCI ?<\/h3>\n\n\n\n
– En pla\u00e7ant son \u00e9pargne au comptant,
– En effectuant un cr\u00e9dit immobilier,<\/a>
– Dans le cadre d\u2019une assurance-vie.<\/p>\n\n\n\nPourquoi est-il conseill\u00e9 d'emprunter pour acheter des parts d’un OPCI ?<\/h2>\n\n\n\n
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