{"id":13828,"date":"2016-03-09T19:00:09","date_gmt":"2016-03-09T18:00:09","guid":{"rendered":"http:\/\/reassurez-moi.fr\/guide\/?p=13828"},"modified":"2025-02-05T10:41:31","modified_gmt":"2025-02-05T09:41:31","slug":"syndics-copropriete","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/guide-preprod.top-secret-rm.com\/guide\/actualites\/syndics-copropriete","title":{"rendered":"Syndics de copropri\u00e9t\u00e9 : ce qui change !"},"content":{"rendered":"\n

Entre la loi Alur de 2014, la loi Macron de 2015 et leurs d\u00e9crets d\u2019application, les r\u00e8gles encadrant les syndics de copropri\u00e9t\u00e9 ont chang\u00e9. Le point sur les mesures entr\u00e9es en vigueur.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Il aura donc fallu deux ans de proc\u00e9dure l\u00e9gis\u00adlative et deux lois suivies de d\u00e9crets d\u2019application pour tenter de r\u00e9\u00e9quilibrer les rapports entre copropri\u00e9taires et syndics\u2026 \u00c0 l\u2019arri\u00adv\u00e9e\u2009: des avanc\u00e9es juridiques, en particulier l\u2019adoption d\u2019un contrat type de syndic et l\u2019instauration d\u2019une liste limitative de prestations exceptionnelles. Mais aussi quelques reculs par rapport aux premi\u00e8res ambitions affich\u00e9es par C\u00e9cile Duflot, l\u2019an\u00adcienne ministre du Logement, parmi lesquels l\u2019abandon de l\u2019id\u00e9e de commissions r\u00e9gionales de contr\u00f4le des syndics ou la possibilit\u00e9 d\u2019une dispense de compte s\u00e9par\u00e9 pour les copropri\u00e9t\u00e9s de moins de quinze lots.<\/p>\n\n\n\n

Mise en concurrence obligatoire<\/h2>\n\n\n\n

Finalement, le conseil syndical aura l\u2019obligation de mettre en concurrence son syndic tous les trois ans. Et non plus chaque ann\u00e9e, comme le pr\u00e9voyait la loi Alur de 2014. Contest\u00e9e en raison de son syst\u00e9matisme, la mesure a donc \u00e9t\u00e9 assouplie par la loi Macron du 6\u202fao\u00fbt 2015\u2026 La loi pr\u00e9voit en outre une possibilit\u00e9 de dispense. L\u2019assembl\u00e9e \u00adg\u00e9n\u00e9rale (AG) des copropri\u00e9taires peut en effet d\u00e9cider de d\u00e9roger \u00e0 la mise en concurrence par un vote \u00e0 la majorit\u00e9 des voix de tous les copropri\u00e9taires, pr\u00e9sents ou absents (article\u202f25 de la loi de 1965 sur la copropri\u00e9t\u00e9).<\/p>\n\n\n\n

Concr\u00e8tement, comment le conseil syn\u00ad\u00addical doit-il proc\u00e9der pour mettre en concurrence le syndic\u2009? Si l\u2019on se fonde sur les d\u00e9cisions rendues par les tribunaux depuis des ann\u00e9es, la mise en concurrence implique de demander plusieurs contrats de syndics diff\u00e9rents et de les annexer \u00e0 la convocation de l\u2019AG au cours de laquelle doit \u00eatre \u00add\u00e9sign\u00e9 le syndic. Pr\u00e9cision importante, selon les juges, le conseil syndical a l\u2019obli\u00adgation de \u00addemander des contrats, mais pas de les obtenir\u2009! M\u00eame s\u2019il ne re\u00e7oit pas de r\u00e9ponse, il a rempli son obligation.<\/p>\n\n\n\n

Autre question concernant ce dispositif\u2009: \u00e0 quel moment le conseil syndical doit-il effectuer la mise en concurrence\u2009? Selon les termes de la loi, l\u2019obligation incombe au conseil syndical, au moment de pr\u00e9parer la troisi\u00e8me AG ordinaire annuelle qui suit la date d\u2019entr\u00e9e en vigueur de la mesure, \u00e0 savoir le 8\u202fnovembre 2015. Le conseil syndical doit ensuite envoyer les contrats re\u00e7us au syndic, afin que celui-ci puisse les annexer \u00e0 la convocation de l\u2019AG.Reste la dispense. \u00c0 quelle AG les copropri\u00e9taires doivent-ils voter la d\u00e9cision de ne pas mettre en concurrence\u2009? La loi pr\u00e9cise qu\u2019elle doit \u00eatre adopt\u00e9e au cours de l\u2019AG pr\u00e9c\u00e9dant d\u2019un an celle o\u00f9 le syndic doit \u00eatre d\u00e9sign\u00e9. Le conseil syndical devra donc inscrire la mesure \u00e0 l\u2019ordre du jour au plus tard lors de la deuxi\u00e8me AG apr\u00e8s le 8 novembre 2015.<\/p>\n\n\n\n

Enfin, derni\u00e8re pr\u00e9cision, la loi stipule que les copropri\u00e9taires doivent mettre le syndic en concurrence tous les trois ans. Mais elle ne leur interdit aucunement, comme certains syndics veulent d\u00e9j\u00e0 le faire croire, de le faire avant ce d\u00e9lai\u2009! Les copropri\u00e9taires peuvent parfaitement remettre le syndic en concurrence chaque ann\u00e9e s\u2019ils le souhaitent (en souscrivant des contrats d\u2019un an, ce qui est d\u2019ailleurs toujours conseill\u00e9).<\/p>\n\n\n\n

Interdiction des frais injustifi\u00e9s<\/h2>\n\n\n\n

Le syndic vous met sous les yeux des factures correspondant \u00e0 des prestations (exceptionnelles) qui se rajoutent au forfait de base. Ce qu\u2019il faut aujourd\u2019hui, c\u2019est se poser la question\u2009: ces frais sont-ils mentionn\u00e9s dans la nouvelle liste limitative pr\u00e9vue par la loi\u2009? Si la r\u00e9ponse est non, contes\u00adtez-les. Ils sont ill\u00e9gaux\u2009!<\/p>\n\n\n\n

Depuis le d\u00e9cret sur le \u00ab\u2009contrat type de syndic de copropri\u00e9t\u00e9 et les prestations particuli\u00e8res\u2009\u00bb du 28\u202fmars 2015 (entr\u00e9 en application le 1er juillet 2015), on a enfin \u00e0 disposition le mod\u00e8le (tant attendu) de contrat type. Ce forfait de base liste l\u2019ensemble des prestations de gestion courante que doit effectuer le syndic (et qui sont r\u00e9mun\u00e9r\u00e9es dans le forfait de base vot\u00e9 chaque ann\u00e9e \u00e0 l\u2019AG). \u00c0 c\u00f4t\u00e9, le d\u00e9cret livre une liste limitative des prestations particuli\u00e8res qui peuvent continuer \u00e0 \u00eatre factur\u00e9es en plus du forfait de base. Et c\u2019est tout\u2009! Grande nouveaut\u00e9 du d\u00e9cret d\u2019application du 28\u202fmars 2015, il est d\u00e9sormais interdit aux syndics de facturer des frais non pr\u00e9vus sur la liste. Celle-ci est publi\u00e9e en annexe des articles\u202f7.2.2 \u00e0 7.2.7 du d\u00e9cret. Il s\u2019agit principalement (voir encadr\u00e9) des t\u00e2ches suivantes\u2009: travaux urgents, prestations relatives aux r\u00e9unions et visites suppl\u00e9mentaires, modification du r\u00e8glement int\u00e9rieur de copropri\u00e9t\u00e9, gestion des sinistres, gestion de contentieux,\u202fetc.<\/p>\n\n\n\n

Rappelons que ces quinze derni\u00e8res ann\u00e9es, les frais \u00ab\u2009exceptionnels\u2009\u00bb factur\u00e9s en plus du contrat de base se sont multipli\u00e9s\u2009: frais de photocopie, frais de vacation, frais de tenue du carnet d\u2019entretien, frais de gestion des sinistres,\u202fetc. Le \u00adl\u00e9gislateur vient donc d\u2019en r\u00e9int\u00e9grer une grande partie dans le forfait de base. Cependant, on constate d\u00e9j\u00e0 que certains syndics facturent toujours, de fa\u00e7on parfaitement ill\u00e9gale, certains frais exceptionnels d\u00e9sormais interdits. C\u2019est le cas, par exemple, du syn\u00addic Giep, dont le contrat type a \u00e9t\u00e9 analys\u00e9 par la Direction g\u00e9n\u00e9rale de la protection des populations (DGPP) des Yvelines. Celle-ci a recens\u00e9 plusieurs facturations non conformes au contrat type du d\u00e9cret de 2015. Aux copropri\u00e9taires de se montrer vigilants\u2026<\/p>\n\n\n\n

Derni\u00e8re recommandation\u2009: les copropri\u00e9taires doivent aussi \u00e9tudier de pr\u00e8s les prochains contrats que les syndics vont leur faire parvenir, pour v\u00e9rifier que les honoraires de base des syndics ne se sont pas entre-temps envol\u00e9s\u2026<\/p>\n\n\n\n

Le compte s\u00e9par\u00e9 s\u2019impose\u2026 sans frais<\/h2>\n\n\n\n

La loi Alur tente aussi de clore un vieux d\u00e9bat\u2009: celui du compte bancaire s\u00e9par\u00e9. L\u2019ouverture par le syndic d\u2019un compte s\u00e9par\u00e9 pour chaque copropri\u00e9t\u00e9 est en r\u00e9alit\u00e9 obligatoire depuis la loi SRU du 13\u202fd\u00e9cembre 2000, afin, d\u2019une part, d\u2019assurer une meilleure transparence de la gestion de tous ces comptes par les syndics\u2026 et, d\u2019autre part, de permettre aux copropri\u00e9t\u00e9s de percevoir une \u00e9ventuelle r\u00e9mun\u00e9ration de cet argent par la banque.<\/p>\n\n\n\n

En pratique, jusqu\u2019\u00e0 pr\u00e9sent, les copropri\u00e9t\u00e9s d\u00e9cidaient largement de renoncer au compte s\u00e9par\u00e9 en votant une dispense en AG pour \u00e9viter des frais que le syndic ne manquait jamais de rajouter en cas d\u2019ouverture d\u2019un compte s\u00e9par\u00e9.<\/p>\n\n\n\n

La loi Alur met fin \u00e0 toutes ces d\u00e9rogations\u2009: dans toutes les copropri\u00e9t\u00e9s de plus de 15 lots, le compte s\u00e9par\u00e9 ne peut plus faire l\u2019objet d\u2019une dispense, m\u00eame par vote en AG. En outre, son ouverture ne peut entra\u00eener aucuns frais suppl\u00e9mentaires. Enfin, les copropri\u00e9taires peuvent d\u00e9cider, par un vote \u00e0 la majorit\u00e9 de l\u2019article\u202f25, de ne pas ouvrir ce compte dans l\u2019\u00e9tablissement bancaire actuel, mais dans un autre de leur choix. Reste la question des copropri\u00e9t\u00e9s de moins de 15 lots. Pour elles, une dispense de compte s\u00e9par\u00e9 est toujours possible. En cas d\u2019ouverture, cela ne doit pas, en principe, pouvoir occasionner de frais suppl\u00e9mentaires, sauf si le syndic justifie que cela lui en occasionne de nouveaux qu\u2019il peut chiffrer.<\/p>\n\n\n\n

D\u00e9signation d\u2019un syndic si carence<\/h2>\n\n\n\n

La loi Macron (art. 88) permet \u00e0 un seul copropri\u00e9taire de convoquer une AG afin de d\u00e9signer un nouveau syndic si la \u00adcopropri\u00e9t\u00e9 en est \u00add\u00e9pourvue. Cet assouplissement consid\u00e9rable de la proc\u00e9dure est bienvenu. Dans la m\u00eame situation, il fallait auparavant saisir le tribunal de grande instance pour que celui-ci nomme un administrateur provisoire. Ce dernier g\u00e9rait la copropri\u00e9t\u00e9 le temps que les copropri\u00e9taires adoptent en AG un nouveau syndic. C\u2019est \u00e0 lui que revenait aussi le r\u00f4le de convoquer cette AG. Les copropri\u00e9t\u00e9s pass\u00e9es par cette proc\u00e9dure savent qu\u2019elle se r\u00e9v\u00e8le la plupart du temps tr\u00e8s peu \u00ab\u2009\u00e9conomique\u2009\u00bb.<\/p>\n\n\n\n

Documents exigibles en cas de vente<\/h2>\n\n\n\n

C\u2019\u00e9tait l\u2019une des principales critiques formul\u00e9es par les agents immobiliers et les notaires contre la loi Alur, \u00e0 savoir l\u2019importance du nombre de documents r\u00e9clam\u00e9s (r\u00e8glement de copropri\u00e9t\u00e9, P-V d\u2019assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale, carnet d\u2019entretien de l\u2019immeuble,\u202fetc.). Selon eux, cela a entra\u00een\u00e9 des surco\u00fbts et des d\u00e9lais suppl\u00e9mentaires entre l\u2019offre d\u2019achat et la signature de la promesse de vente. L\u2019ordonnance du 27\u202fao\u00fbt 2015 a lev\u00e9 certaines de ces obligations. C\u2019est notamment le cas de la n\u00e9cessit\u00e9 d\u2019informer l\u2019acheteur d\u2019\u00e9ventuels impay\u00e9s au sein de la copropri\u00e9t\u00e9. De m\u00eame, les documents concernant la copropri\u00e9t\u00e9 ne sont plus indispensables en cas de rachat d\u2019un lot par un autre copropri\u00e9taire. Le texte autorise \u00e9galement que les \u00e9l\u00e9ments d\u2019information requis ne soient plus obligatoirement annex\u00e9s \u00e0 la promesse de vente, mais puissent \u00eatre remis \u00e0 l\u2019acqu\u00e9reur en amont de la signature de la promesse, et transmis sur tout support, y compris num\u00e9rique. Seule condition stipul\u00e9e\u2009: l\u2019acceptation expresse de l\u2019acqu\u00e9reur (nouvel article L. 721-2, 5\u00b0).<\/p>\n\n\n\n

Gestion des archives<\/h2>\n\n\n\n

La loi Alur tente enfin de r\u00e9gler une derni\u00e8re ques\u00adtion\u2009: la gestion des archives rel\u00e8ve-t-elle de la gestion courante du syndic ou peut-elle \u00eatre consid\u00e9r\u00e9e comme une prestation exceptionnelle factur\u00e9e en plus\u2009? Le texte l\u00e9gislatif consacre le principe de la responsabilit\u00e9 du syndic. L\u2019archivage constitue une t\u00e2che courante qui ne doit pas donner lieu \u00e0 des frais suppl\u00e9mentaires. Concession de la loi Alur\u2009: l\u2019assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale peut voter la d\u00e9cision de \u00ab\u2009confier la gestion des archives \u00e0 une entreprise sp\u00e9cialis\u00e9e aux frais dudit syndicat\u2009\u00bb. En pratique, cela ne pr\u00e9sente aucun int\u00e9r\u00eat car le prestataire sera choisi par le syndic et, en cas de perte d\u2019archives, celui-ci sera d\u00e9gag\u00e9 de toute responsabilit\u00e9. Il ne faut donc pas c\u00e9der aux arguments des syndics qui, actuellement, ne manquent pas de louer les avantages de la gestion externe\u2009!<\/p>\n\n\n\n

Petit m\u00e9mo des prestations \u00ab\u2009particuli\u00e8res\u2009\u00bb<\/h2>\n\n\n\n

Voici la liste des prestations de nature exceptionnelle et non pr\u00e9visibles que la loi autorise le syndic \u00e0 facturer en plus des honoraires de base. Aucune prestation non inscrite dans cette liste ne peut \u00eatre factur\u00e9e en plus du forfait de base\u2009! Un m\u00e9mo \u00e0 avoir sous la main, notamment au moment de consulter diff\u00e9rents contrats de syndics. Utile pour rep\u00e9rer ceux qui ne jouent pas le jeu\u2009!<\/p>\n\n\n\n

Assembl\u00e9es g\u00e9n\u00e9rales extraordinaires \u00ad (pr\u00e9paration, convocation et tenue).
D\u00e9passement des horaires de r\u00e9f\u00e9rence.
Organisation de r\u00e9unions suppl\u00e9mentaires avec le conseil syndical.
Visites suppl\u00e9mentaires de la copropri\u00e9t\u00e9.
\u00c9tablissement ou modification du r\u00e8glement de copropri\u00e9t\u00e9 d\u00e9cid\u00e9 par le syndicat.
\u00c9tat descriptif de division et du r\u00e8glement de copropri\u00e9t\u00e9.
Gestion des sinistres (d\u00e9placements sur les lieux\u2009; prise de mesures conservatoires\u2009; assistance aux expertises\u2009; suivi du dossier aupr\u00e8s de l\u2019assureur).
Suivi des travaux et des \u00e9tudes techniques.
Gestion des litiges et contentieux (hors cr\u00e9ances de copropri\u00e9taires)\u2009: mise en demeure par lettre recommand\u00e9e avec AR\u2009; constitution du dossier transmis \u00e0 l\u2019avocat, huissier, \u00adassureur\u2026\u2009; suivi du dossier transmis \u00e0 l\u2019avocat.
Pr\u00e9paration des d\u00e9cisions d\u2019acquisition ou de dispositions de parties communes.
Reprise de comptabilit\u00e9 sur exercice(s) \u00adant\u00e9rieur(s) non approuv\u00e9(s) ou non r\u00e9parti(s), en cas de changement de syndic.
Repr\u00e9sentation du syndicat \u00e0 l\u2019ext\u00e9rieur de la copropri\u00e9t\u00e9.
Constitution et suivi du dossier d\u2019emprunt ou de subvention souscrit au nom du syndicat.
Immatriculation initiale du syndicat de copropri\u00e9taires.
Fibre optique : acc\u00e9l\u00e9ration dans les tuyaux<\/p>\n\n\n\n

Deux dispositions de la loi Macron doivent permettre d\u2019acc\u00e9l\u00e9rer le raccordement des copropri\u00e9t\u00e9s \u00e0 la fibre optique.
L\u2019assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale des copropri\u00e9taires peut donner mandat au conseil syndical pour se prononcer sur les propositions d\u2019installation des op\u00e9rateurs de fibre optique. Le syndic a l\u2019obligation de mettre cette question de la d\u00e9l\u00e9gation \u00e0 l\u2019ordre du jour de chaque AG (m\u00eame si l\u2019immeuble n\u2019est pas dans une zone \u00e9ligible\u2026).Tous les immeubles neufs (dont les permis de construire auront \u00e9t\u00e9 accord\u00e9s \u00e0 partir du 1er juillet 2016) devront \u00eatre pr\u00e9raccord\u00e9s obligatoirement aux r\u00e9seaux de fibre optique.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Entre la loi Alur de 2014, la loi Macron de 2015 et leurs d\u00e9crets d\u2019application, les r\u00e8gles encadrant les syndics de copropri\u00e9t\u00e9 ont chang\u00e9. Le point sur les mesures entr\u00e9es en vigueur. Il aura donc fallu deux ans de proc\u00e9dure l\u00e9gis\u00adlative et deux lois suivies de d\u00e9crets d\u2019application pour tenter de r\u00e9\u00e9quilibrer les rapports entre\u2026<\/p>\n","protected":false},"author":61,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"footnotes":""},"categories":[43],"tags":[],"class_list":["post-13828","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-actualites"],"yoast_head":"\nSyndics de copropri\u00e9t\u00e9 : ce qui change !<\/title>\n<meta name=\"description\" content=\"Entre la loi Alur de 2014, la loi Macron de 2015 et leurs d\u00e9crets d\u2019application, les r\u00e8gles encadrant les syndics de copropri\u00e9t\u00e9 ont chang\u00e9.\" \/>\n<meta name=\"robots\" content=\"index, follow, max-snippet:-1, max-image-preview:large, max-video-preview:-1\" \/>\n<link rel=\"canonical\" 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