{"id":14032,"date":"2016-03-30T18:03:02","date_gmt":"2016-03-30T17:03:02","guid":{"rendered":"http:\/\/reassurez-moi.fr\/guide\/?p=14032"},"modified":"2025-02-05T10:38:37","modified_gmt":"2025-02-05T09:38:37","slug":"immobilier-droit-premption","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/guide-preprod.top-secret-rm.com\/guide\/actualites\/immobilier-droit-premption","title":{"rendered":"Comment contester un droit de pr\u00e9emption immobili\u00e8re ?"},"content":{"rendered":"\n

Cela n\u2019arrive pas qu\u2019aux autres ! 2 \u00e0 3 % des ventes immobili\u00e8res font l\u2019objet d\u2019une pr\u00e9emption par la commune. Suffisant pour que l\u2019acheteur ou le vendeur potentiel s\u2019en pr\u00e9occupe avant tout projet.<\/strong>
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\u00ab C\u2019est comme si le ciel m\u2019\u00e9tait tomb\u00e9 sur la t\u00eate \u00bb<\/i>, se souvient Jean-Francois. Au printemps 2010, son projet de cr\u00e9ation d\u2019une entreprise de photogravure est enfin ficel\u00e9. Pour le financer, il met en vente l\u2019appartement de 80 m2<\/sup> qu\u2019il poss\u00e8de \u00e0 Saint-Ouen (93). Un acheteur est trouv\u00e9 \u00e0 325 000 \u20ac. Juste le temps de se r\u00e9jouir car, d\u00e9but septembre 2010, Yann Guillaume re\u00e7oit un courrier de la mairie lui annon\u00e7ant que celle-ci entend pr\u00e9empter le bien \u00e0 229 000 \u20ac. Stupeur. De nombreux propri\u00e9taires vivent ainsi la d\u00e9cision de la mairie. \u00ab C\u2019est dommage, car il existe des moyens l\u00e9gaux pour att\u00e9nuer le choc et l\u2019affrontement entre la commune et les administr\u00e9s, le premier \u00e9tant de consulter les services d\u2019urbanisme avant tout projet d\u2019achat-vente. Le second de rassembler des \u00e9l\u00e9ments pour n\u00e9gocier le prix \u00bb<\/i>, avance un conseiller municipal de la banlieue marseillaise. Certes, la pens\u00e9e de se confronter \u00e0 la collectivit\u00e9, avec en toile de fond l\u2019image du pot de terre contre le pot de fer, n\u2019est pas rassurante. \u00c0 tort semble-t-il : l\u2019examen des actions exerc\u00e9es devant les tribunaux par les particuliers montre qu\u2019ils ne sont pas d\u00e9munis contre les collectivit\u00e9s. Ainsi, Jean-Francois a obtenu en justice une compensation financi\u00e8re satisfaisante.<\/p>\n\n\n\n\n\n

La commune n\u2019est pas libre de faire ce qu\u2019elle veut<\/h3>\n\n\n\n

Pas de pr\u00e9emption urbaine sans r\u00e8gle locale d\u2019urbanisme : plan local d\u2019urbanisme, PLU (anciennement plan d\u2019occupation des sols, POS) ou carte communale.<\/strong> Ainsi en a d\u00e9cid\u00e9 la r\u00e9glementation fran\u00e7aise. C\u2019est dans ces plans que l\u2019on retrouve les indications concernant l\u2019emplacement des nouveaux quartiers et des \u00e9quipements publics projet\u00e9s par la commune.<\/p>\n\n\n\n

C\u2019est donc la premi\u00e8re \u00e9tape en cas de vente : consulter les services d\u2019urbanisme de la mairie. S\u2019il n\u2019existe pas de PLU, POS ou carte communale, la pr\u00e9emption est impossible, pas de souci. Mais en pratique, de nombreuses communes (et la plupart des grandes villes) ont \u00e9labor\u00e9 l\u2019un de ces instruments. \u00ab Ces plans partagent les communes en zones urbaines et non urbaines. Les communes peuvent exercer leur droit de pr\u00e9emption dans toutes les zones urbaines ; un droit simple ou renforc\u00e9, selon le degr\u00e9 de maturit\u00e9 du projet. Le droit renforc\u00e9 autorise la commune \u00e0 pr\u00e9empter toutes les cat\u00e9gories de biens. Le droit simple permet seulement l\u2019acquisition des immeubles b\u00e2tis depuis plus de dix ans et non mis en copropri\u00e9t\u00e9 \u00bb<\/i>, r\u00e9sume Yvon Goutal, avocat au cabinet Goutal, Alibert & Associ\u00e9s. D\u00e9terminer la zone o\u00f9 se situe le bien, ainsi que le droit de pr\u00e9emption rattach\u00e9, permet de se faire une premi\u00e8re id\u00e9e du risque.<\/p>\n\n\n\n

La mairie pr\u00e9empte ? Tout n\u2019est pas jou\u00e9. Tr\u00e8s peu de particuliers le savent, mais la commune n\u2019a pas enti\u00e8rement carte blanche pour fixer le prix d\u2019acquisition d\u2019un bien<\/strong>. Si les \u00e9lus peuvent d\u00e9cider du montant lors de la d\u00e9lib\u00e9ration en conseil municipal, le prix de vente d\u00e9finitif demeure sous le contr\u00f4le du juge. En cas de d\u00e9saccord, le vendeur peut ainsi demander au juge de l\u2019expropriation (qui si\u00e8ge au tribunal de grande instance) de constater que le prix de cession propos\u00e9 se r\u00e9v\u00e8le tr\u00e8s inf\u00e9rieur aux prix du march\u00e9 et solliciter une r\u00e9vision. Le montant prononc\u00e9 par le juge s\u2019imposera aux deux parties. \u00ab Dans la grande majorit\u00e9 des cas, le prix est r\u00e9\u00e9valu\u00e9 par les juges \u00bb<\/i>, affirme Paul-Guillaume Balay, avocat au cabinet Fidal. Les tribunaux se basent sur les \u00e9l\u00e9ments remis par chacune des parties (prix de cession de biens \u00e9quivalents vendus \u00e0 proximit\u00e9) pour appr\u00e9cier au mieux la valeur v\u00e9nale du bien. Il est, en outre, possible de s\u2019adjoindre l\u2019aide d\u2019un expert judiciaire (compter plusieurs milliers d\u2019euros). Attention, l\u2019action doit \u00eatre effectu\u00e9e dans les deux mois qui suivent la notification de la pr\u00e9emption.<\/p>\n\n\n\n

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Les juges limitent les abus<\/h3>\n\n\n\n

Les jugements des tribunaux en t\u00e9moignent : les d\u00e9rives dans l\u2019exercice du droit de pr\u00e9emption sont loin d\u2019\u00eatre marginales.<\/strong> Volont\u00e9 de s\u00e9lectionner les acqu\u00e9reurs, d\u2019agir comme un marchand de biens, voire de privil\u00e9gier des \u00ab proches \u00bb, amis politiques ou promoteurs, les motifs sont parfois bien \u00e9loign\u00e9s de l\u2019objectif imagin\u00e9 par le l\u00e9gislateur\u2026<\/p>\n\n\n\n

\u00ab On voit des communes, sans v\u00e9ritable projet, qui ne peuvent r\u00e9sister \u00e0 la tentation d\u2019acqu\u00e9rir un bien dont le prix est particuli\u00e8rement int\u00e9ressant ; un peu comme le ferait un marchand de biens. Mais les tribunaux administratifs ne l\u2019entendent g\u00e9n\u00e9ralement pas ainsi \u00bb<\/i>, explique Beno\u00eet Jorion, avocat au cabinet Jorion. En 2010, une commune proche de Perpignan qui voulait pr\u00e9empter un terrain peu cher pour y construire un parking a d\u00fb y renoncer suite \u00e0 une requ\u00eate des vendeurs devant le tribunal de Montpellier. L\u2019absence, avant la d\u00e9cision de pr\u00e9emption, de d\u00e9lib\u00e9ration relative au projet a suffi \u00e0 d\u00e9montrer un achat d\u2019opportunit\u00e9. L\u2019identit\u00e9 des acheteurs \u00e9tant souvent mentionn\u00e9e par les notaires ou agences immobili\u00e8res sur la d\u00e9claration d\u2019intention d\u2019ali\u00e9ner (DIA, voir encadr\u00e9 \u201cPr\u00e9emption : d\u00e9roul\u00e9 et d\u00e9lais\u201d), certaines collectivit\u00e9s pr\u00e9emptent pour \u00e9vincer, en toute ill\u00e9galit\u00e9, une cat\u00e9gorie de population jug\u00e9e ind\u00e9sirable (au nom de la mixit\u00e9 sociale, par exemple, mais aussi parfois pour des objectifs moins avouables comme le maintien d\u2019une population \u00e9lectorale favorable). Depuis une vingtaine d\u2019ann\u00e9es, avec l\u2019envol\u00e9e du march\u00e9 immobilier, un certain nombre de communes ont aussi \u00e9t\u00e9 tent\u00e9es de ma\u00eetriser les prix en utilisant la menace de pr\u00e9emption comme arme de dissuasion. C\u2019est le cas de plusieurs communes de l\u2019Est parisien (voir encadr\u00e9 \u201cMa\u00eetrise des prix : pol\u00e9mique en \u00cele-de-France\u201d).<\/p>\n\n\n\n

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Ceux qui contestent une d\u00e9cision ont leurs chances<\/h3>\n\n\n\n

Si l\u2019on estime \u00eatre victime d\u2019un tel abus du droit de pr\u00e9emption, il est possible de saisir, dans les deux mois qui suivent la notification de la d\u00e9cision, le tribunal administratif pour demander l\u2019annulation de la d\u00e9cision\u2026 <\/strong>\u00ab C\u2019est la commune qui doit apporter la preuve de la l\u00e9galit\u00e9 de sa d\u00e9cision. Sur le fond, elle doit d\u00e9montrer que son projet est suffisamment d\u00e9fini et r\u00e9el \u00bb<\/i>, indique Yvon Goutal. Mais avant de se lancer dans cette proc\u00e9dure relativement longue (un an minimum), mieux vaut s\u2019assurer de son int\u00e9r\u00eat. Notamment au regard d\u2019une action en r\u00e9vision du prix, beaucoup plus rapide. \u00ab D\u00e8s l\u2019origine, nous contestions le motif de la pr\u00e9emption, qui consistait \u00e0 r\u00e9cup\u00e9rer notre terrain \u00e0 bas prix pour le confier \u00e0 une association locale de chasse \u00bb<\/i>, relate Martine G., dont le maire de la petite ville o\u00f9 elle vit en Bourgogne a pr\u00e9empt\u00e9 le terrain pour 70 000 \u20ac, alors qu\u2019un acqu\u00e9reur avait \u00e9t\u00e9 trouv\u00e9 pour le double. Cette voie peut aussi \u00eatre envisag\u00e9e pour les particuliers, tr\u00e8s attach\u00e9s \u00e0 leur bien, qui souhaitent absolument le vendre \u00e0 une personne identifi\u00e9e. Ou encore pour les acheteurs qui voient leur projet d\u2019achat tomber \u00e0 l\u2019eau et peuvent justifier d\u2019un pr\u00e9judice (fin de bail, cr\u00e9dit-relais en cours, etc.).<\/p>\n\n\n\n

Mais dans tous les cas, il faudra que le caract\u00e8re inexistant ou inadapt\u00e9 du projet de la commune soit \u00e9tabli. \u00ab Si la commune est dans l\u2019incapacit\u00e9 de fournir le moindre \u00e9l\u00e9ment : document de r\u00e9flexion, \u00e9tude technique, rapport de commission de projet, etc., cela suffit pour contester la r\u00e9alit\u00e9 du projet. Pointer des contradictions (par exemple, plusieurs lieux annonc\u00e9s dans les bulletins municipaux pour une m\u00eame r\u00e9alisation) peut \u00eatre aussi d\u00e9cisif \u00bb<\/i>, pr\u00e9cise Yvon Goutal.<\/p>\n\n\n\n

Ajoutons qu\u2019un certain nombre de d\u00e9cisions ont \u00e9t\u00e9 annul\u00e9es par les tribunaux administratifs en raison d\u2019erreurs de proc\u00e9dure, ce qui a ouvert un champ assez large aux avocats. \u00ab La proc\u00e9dure de pr\u00e9emption est soumise \u00e0 un formalisme lourd, cela explique aussi le taux de succ\u00e8s des actions contre les collectivit\u00e9s \u00bb<\/i>, commente Paul-Guillaume Balay. Derni\u00e8re possibilit\u00e9 : la proc\u00e9dure en dommages et int\u00e9r\u00eats d\u00e9pos\u00e9e devant le juge de l\u2019expropriation. Elle peut \u00eatre lanc\u00e9e apr\u00e8s la d\u00e9cision de la commune d\u2019exercer son droit de pr\u00e9emption. Elle vise \u00e0 indemniser les pr\u00e9judices subis par les particuliers du fait de la mesure de pr\u00e9emption (par exemple, l\u2019annulation d\u2019une promesse de vente en cas d\u2019achat\/vente, le co\u00fbt d\u2019un cr\u00e9dit-relais, des pertes de chances, etc.).<\/p>\n\n\n\n

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Pr\u00e9emption : d\u00e9roul\u00e9 et d\u00e9lais<\/h3>\n\n\n\n

Le vendeur, agent immobilier ou \u00adnotaire doit adresser \u00e0 la commune une d\u00e9claration d\u2019intention d\u2019ali\u00e9ner (DIA) avant toute vente. La commune a deux mois \u00e0 compter de la r\u00e9ception de la DIA pour pr\u00e9empter. L\u2019absence de r\u00e9ponse du vendeur pendant deux mois apr\u00e8s notification de la \u00add\u00e9cision de pr\u00e9emption \u00e9quivaut \u00e0 un refus. La commune dispose alors de quinze jours pour saisir le juge de l\u2019expropriation pour qu\u2019il se prononce sur le prix. Les particuliers peuvent aussi contester le prix dans un d\u00e9lai de deux mois apr\u00e8s notification de la pr\u00e9emption. Ou bien demander \u00adl\u2019annulation de la d\u00e9cision devant le tribunal administratif dans ce d\u00e9lai.<\/p>\n\n\n\n

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Agent immobilier : quelle commission ?<\/h3>\n\n\n\n

Les vendeurs qui voient leur bien pr\u00e9empt\u00e9 par la mairie doivent-ils malgr\u00e9 tout payer une commission \u00e0 l\u2019agent immobilier qui leur a pr\u00e9sent\u00e9 un acqu\u00e9reur ?<\/strong> Oui, a tranch\u00e9 la Cour de cassation (3e<\/sup> ch. civ. 26\/7\/07). Mais que se passe-t-il si la commune pr\u00e9empte sans que l\u2019agent immobilier n\u2019ait trouv\u00e9 un acheteur, ou plus pr\u00e9cis\u00e9ment avant qu\u2019un compromis de vente ait pu \u00eatre sign\u00e9 ? On ne dispose pas de d\u00e9cision de la Cour dans ce cas. Mais, en mati\u00e8re \u00adde droit de pr\u00e9emption du locataire, les d\u00e9cisions de la Cour de cassation (Civ. 1re<\/sup>, 17\/12\/08) sont sans \u00e9quivoque : un agent immobilier ne peut pr\u00e9tendre \u00e0 \u00adr\u00e9mun\u00e9ration s\u2019il d\u00e9livre seulement une offre de vente au profit d\u2019un locataire titulaire d\u2019un droit de pr\u00e9emption. Pour les juristes de l\u2019Anil (Agence nationale d\u2019information sur le \u00adlogement), en toute \u00adlogique la m\u00eame solution doit s\u2019appliquer en cas de pr\u00e9emption par la mairie. Consult\u00e9 par Que Choisir<\/i>, Ren\u00e9 Pallincourt, pr\u00e9sident de la Fnaim (principale f\u00e9d\u00e9ration des agents immobiliers) a \u00e9t\u00e9 tr\u00e8s clair : \u00ab Envoyer une \u00add\u00e9claration d\u2019intention d\u2019ali\u00e9ner \u00e0 la mairie alors qu\u2019aucune promesse de vente n\u2019a \u00e9t\u00e9 sign\u00e9e est un non-sens pour moi. Je ne vois pas comment on peut justifier, dans ce cas, une commission d\u2019agence. \u00bb<\/i> Il y a pourtant des situations o\u00f9 l\u2019agent exige une commission alors qu\u2019aucun acheteur n\u2019a \u00e9t\u00e9 pr\u00e9sent\u00e9. \u00adInterrog\u00e9 sur la pratique le directeur du r\u00e9seau Guy Hoquet, n\u2019a pas le m\u00eame avis : \u00ab L\u2019agent a droit \u00e0 honoraires s\u2019il remplit le r\u00f4le d\u2019interm\u00e9diaire, notamment s\u2019il a pr\u00e9sent\u00e9 un acqu\u00e9reur (qui peut \u00eatre la mairie) au \u00advendeur. \u00bb<\/i> Il faudrait s\u2019entendre\u2026<\/p>\n\n\n\n

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\"reassurez-moi<\/div>

Les meilleures agences immobili\u00e8res en 2026<\/p>J’obtiens mon estimation<\/span><\/a><\/div><\/div>\n\n\n\n\n\n

Ma\u00eetrise des prix : pol\u00e9mique en \u00cele-de-France<\/h3>\n\n\n\n

Le d\u00e9bat au sujet de la politique \u00admen\u00e9e par certaines communes de la petite \u00adcouronne parisienne (Saint-Ouen, Saint-Denis, Champigny, etc.) reste vif. Pour les maires qui utilisent la pr\u00e9emption afin de ma\u00eetriser les prix, il s\u2019agit de pr\u00e9server la mixit\u00e9 sociale : \u00ab Si nous n\u2019avions pas mis en place cette politique, beaucoup d\u2019habitants auraient d\u00fb quitter Saint-Ouen \u00bb<\/i>, affirme Jacqueline Rouillon, maire de Saint-Ouen, dans le dernier num\u00e9ro du journal de la ville. Les \u00adopposants s\u2019\u00e9meuvent, eux, de ses \u00adeffets pervers : client\u00e9lisme, dessous-de-table\u2026 sans compter la situation difficile de certains vendeurs. Mauvaise surprise pour les tenants de la proc\u00e9dure, plusieurs d\u00e9cisions des tribunaux administratifs l\u2019ont d\u00e9clar\u00e9e ill\u00e9gale. \u00ab Peu apr\u00e8s l\u2019envoi de la DIA<\/i> (voir encadr\u00e9 \u201cPr\u00e9emption : d\u00e9roul\u00e9 et d\u00e9lais\u201d) \u00e0 la mairie, nous avons re\u00e7u, en juin 2010, un courrier nous demandant d\u2019appeler le service foncier de la \u00adcommune, lequel nous a inform\u00e9s que celle-ci renoncerait \u00e0 pr\u00e9empter en cas de baisse du prix de vente, qui \u00e9tait de 179 000 \u20ac. Nous n\u2019avons pas obtemp\u00e9r\u00e9 et la commune a pr\u00e9empt\u00e9 \u00e0 109 000 \u20ac \u00bb<\/i>. C\u2019est sur la base de ce t\u00e9moignage, \u00e9tay\u00e9 par la chronologie des courriers, que le tribunal de Montreuil a estim\u00e9 qu\u2019il existait un faisceau d\u2019indices \u00adpermettant de consid\u00e9rer que la \u00add\u00e9cision de pr\u00e9emption avait pour \u00adobjet d\u2019emp\u00eacher la vente au prix de 179 000 \u20ac et \u00e9tait donc ill\u00e9gale. Un \u00adcertain nombre de communes adeptes un temps du syst\u00e8me ont aujourd\u2019hui jet\u00e9 l\u2019\u00e9ponge. C\u2019est le cas de la ville de Pantin, dont le maire PS Bernard Kern, \u00e9lu en 2008, estime que \u00ab pr\u00e9empter \u00e0 tout-va sans moyen de transformer le bien, notamment l\u2019habitat indigne, n\u2019est pas une solution \u00e0 terme. Je pr\u00e9f\u00e8re agir uniquement en n\u00e9gociant avec les promoteurs pour obtenir une production de logements \u00e0 des prix accessibles \u00e0 toutes les classes sociales. \u00bb<\/i><\/p>\n\n\n\n

*Source : Que Choisir<\/p>\n\n\n\n

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Cela n\u2019arrive pas qu\u2019aux autres ! 2 \u00e0 3 % des ventes immobili\u00e8res font l\u2019objet d\u2019une pr\u00e9emption par la commune. Suffisant pour que l\u2019acheteur ou le vendeur potentiel s\u2019en pr\u00e9occupe avant tout projet. \u00ab C\u2019est comme si le ciel m\u2019\u00e9tait tomb\u00e9 sur la t\u00eate \u00bb, se souvient Jean-Francois. 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