{"id":14045,"date":"2016-03-31T15:38:47","date_gmt":"2016-03-31T13:38:47","guid":{"rendered":"http:\/\/reassurez-moi.fr\/guide\/?p=14045"},"modified":"2024-09-30T12:31:39","modified_gmt":"2024-09-30T10:31:39","slug":"pret-immobilier-scpi","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/guide-preprod.top-secret-rm.com\/guide\/actualites\/pret-immobilier-scpi","title":{"rendered":"Quelle Soci\u00e9t\u00e9 Civile de Placement Immobilier (SCPI) choisir ?"},"content":{"rendered":"\n

Quarante ans apr\u00e8s leur lancement, les Soci\u00e9t\u00e9s civiles de placement immobilier (SCPI) \u2013 la pierre papier \u2013 \u00e0 la fois rentables et, aujourd\u2019hui, relativement s\u00fbres, tiennent toujours la corde parmi les placements \u00e0 privil\u00e9gier en temps de crise. Attention toutefois. Il s\u2019agit d\u2019un placement \u00e0 long terme et, comme tout investissement immobilier, \u00e0 choisir avec soin.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

\u00ab Depuis dix ans, les SCPI g\u00e9n\u00e8rent un rendement moyen bien sup\u00e9rieur \u00e0 celui des obligations d\u2019\u00c9tat, les 0AT dix ans \u00bb, rench\u00e9rit Arnaud Dewachter, d\u00e9l\u00e9gu\u00e9 g\u00e9n\u00e9ral de l\u2019Aspim (Association fran\u00e7aise des soci\u00e9t\u00e9s de placement immobilier). Et sur la p\u00e9riode 1999-2009, nos calculs montrent qu\u2019avec une rentabilit\u00e9 moyenne de + 10,73 %, les SCPI restent loin devant les sicav obligataires (+ 4,11 % sur cette m\u00eame dur\u00e9e), le livret A (+ 2,67 %) ou les actions (- 0,53 %). \u00bb<\/p>\n\n\n\n

Qu\u2019est-ce qu\u2019une SCPI ?<\/h2>\n\n\n\n

Cr\u00e9\u00e9es par une loi du 31 d\u00e9cembre 1970, aujourd\u2019hui modifi\u00e9e et fondue dans les articles L 214-50 \u00e0 L 214-84 du code mon\u00e9taire et financier, les SCPI constituent une forme originale de placement collectif. G\u00e9r\u00e9es par des structures sp\u00e9cialis\u00e9es (filiales, pour la plupart d\u2019entre elles, de groupes bancaires ou d\u2019assurances), ces soci\u00e9t\u00e9s civiles font appel \u00e0 l\u2019\u00e9pargne des particuliers pour acheter, afin de les louer, des immeubles de bureaux et d\u2019habitation, des locaux d\u2019activit\u00e9 et des commerces.<\/p>\n\n\n\n

En acqu\u00e9rant des parts de ces soci\u00e9t\u00e9s (moyennant toutefois un ticket d\u2019entr\u00e9e de quelques milliers d\u2019euros), vous devenez, de fait, propri\u00e9taire d\u2019une fraction d\u2019un capital immobilier locatif diversifi\u00e9 o\u00f9 la prise de risque est mutualis\u00e9e.
En contrepartie de votre investissement, vous toucherez un revenu r\u00e9gulier, impos\u00e9 au m\u00eame titre que les autres revenus fonciers (voir plus loin). \u00ab La d\u00e9tention de parts de SCPI permet \u00e0 l\u2019\u00e9pargnant de s\u2019exon\u00e9rer des t\u00e2ches fastidieuses qui incombent aux propri\u00e9taires bailleurs, comme la s\u00e9lection des locataires, la gestion administrative et fiscale de la propri\u00e9t\u00e9, son entretien, etc. \u00bb, r\u00e9sume Serge Blanc, secr\u00e9taire g\u00e9n\u00e9ral de l\u2019APPSCPI, Association des porteurs de parts de SCPI et autres supports collectifs de placement immobilier.
Mais, si vous ne les r\u00e9alisez pas vous-m\u00eame, ces op\u00e9rations, d\u00e9l\u00e9gu\u00e9es \u00e0 la soci\u00e9t\u00e9 de gestion, vous seront alors factur\u00e9es sous forme de frais de gestion annuels, de l\u2019ordre de 10 %, et dont seront amput\u00e9s les revenus vers\u00e9s.<\/p>\n\n\n\n

Profitez du faible taux du cr\u00e9dit<\/h3>\n\n\n\n

Achetez vos parts \u00e0 cr\u00e9dit, c\u2019est ce que conseille aujourd\u2019hui la plupart des professionnels. Dans la mesure o\u00f9 les int\u00e9r\u00eats sont d\u00e9ductibles des loyers vers\u00e9s par la SCPI, les acqu\u00e9reurs doivent profiter d\u2019une \u00e9quation qui leur est favorable, \u00e0 savoir des taux de cr\u00e9dit<\/a> de l\u2019ordre de 2,20 % sur quinze \u00e0 vingt ans, hors assurance. Attention toutefois. Ce type d\u2019op\u00e9ration exige une maitrise de votre niveau global d\u2019endettement, et la certitude de garder vos parts de SCPI suffisamment longtemps.<\/p>\n\n\n\n

Choisissez vos parts, comme votre logement !<\/h3>\n\n\n\n

Mais attention, poursuit Serge Blanc, \u00ab \u00c0 aucun moment l\u2019\u00e9pargnant tent\u00e9 par une SCPI ne doit perdre de vue qu\u2019il s\u2019agit d\u2019un investissement immobilier avec ses avantages et ses inconv\u00e9nients. Les SCPI doivent en effet \u00eatre souscrites pour ce qu\u2019elles sont. \u00c0 savoir des placements de long terme (mieux vaut tabler sur une d\u00e9tention minimale de dix ans), g\u00e9n\u00e9rateurs de revenus r\u00e9guliers, qui, pour se valoriser dans le temps, doivent \u00eatre s\u00e9lectionn\u00e9s avec soin, sur la base d\u2019une r\u00e8gle d\u2019or que Serge Blanc r\u00e9sume en souriant \u00e0 \u00ab l\u2019emplacement, l\u2019emplacement, l\u2019emplacement ! \u00bb.
Vous devez aussi bien garder \u00e0 l\u2019esprit que les parts de SCPI, quoique revendables, sont peu liquides. Et que les frais de transactions y sont tr\u00e8s \u00e9lev\u00e9s (voir plus loin).
Des dizaines de milliers d\u2019adh\u00e9rents de SCPI l\u2019ont appris \u00e0 leurs d\u00e9pens lorsque, au d\u00e9but des ann\u00e9es quatre-vingt-dix, ils ont vu la valeur de leurs parts fondre comme neige au soleil : entre 1992 et 1998, l\u2019indice moyen de la valeur des parts de SCPI a d\u00e9viss\u00e9 de 1 171 \u00e0… 567.<\/p>\n\n\n\n

Depuis, le march\u00e9 s\u2019est assaini et surtout assoupli avec la cr\u00e9ation officielle, en 2001, d\u2019un march\u00e9 secondaire de revente des parts. Il n\u2019emp\u00eache. \u00ab De m\u00eame qu\u2019il ne viendrait \u00e0 personne l\u2019id\u00e9e d\u2019acheter un appartement ou un magasin en quelques minutes sur un coup de t\u00eate, l\u2019acquisition de parts de SCPI exige prudence, circonspection et r\u00e9flexion \u00bb, insiste Serge Blanc. Une d\u00e9marche qui suppose de se poser au moins quatre questions.<\/p>\n\n\n\n

1. Quel type de SCPI choisir ?<\/h3>\n\n\n\n

\u00ab Non seulement l\u2019offre est large, mais elle est tr\u00e8s h\u00e9t\u00e9roclite \u00bb, remarque Serge Blanc : fin 2009, le march\u00e9 comptait 134 SCPI g\u00e9r\u00e9es par une vingtaine de groupes diff\u00e9rents, repr\u00e9sentant une capitalisation globale de 18,95 milliards d\u2019euros. On trouve en effet des SCPI plus ou moins anciennes (de un an \u00e0 plus de trente ans d\u2019existence) et de toutes natures, certaines, propri\u00e9taires d\u2019une dizaine de logements, d\u2019autres de plusieurs centaines d\u2019immeubles commerciaux. Faire le bon choix n\u2019est donc pas \u00e9vident.\u00ab Mieux vaut panacher son placement entre plusieurs SCPI de diff\u00e9rentes soci\u00e9t\u00e9s de gestion \u00bb, poursuit Serge Blanc. Mais encore faut-il pouvoir distinguer les diff\u00e9rents types de SCPI. Sch\u00e9matiquement, les soci\u00e9t\u00e9s civiles de placement immobilier se divisent en trois groupes.<\/p>\n\n\n\n

Les SCPI de rendement<\/h4>\n\n\n\n

Pr\u00e9f\u00e9rez les \u00ab murs de boutique \u00bb<\/b>
Ce sont les plus r\u00e9pandues. Elles ont pour objectif de servir un revenu r\u00e9gulier \u00e0 leurs adh\u00e9rents et s\u2019appuient pour cela sur un patrimoine diversifi\u00e9.
Le march\u00e9 se r\u00e9partit entre ce que l\u2019on appelle les SCPI classiques diversifi\u00e9es (investies en bureaux, locaux commerciaux et locaux d\u2019activit\u00e9), les SCPI murs de boutique (constitu\u00e9es pour l\u2019essentiel de magasins situ\u00e9s en rez-de-chauss\u00e9e d\u2019immeubles en centre-ville), les SCPI r\u00e9gionales (propri\u00e9taires de locaux d\u2019activit\u00e9 concentr\u00e9s dans une r\u00e9gion g\u00e9ographique sp\u00e9cifique) et plus rarement internationales (on en compte une poign\u00e9e sur le march\u00e9).
Pour r\u00e9duire le risque locatif, mieux vaut en g\u00e9n\u00e9ral choisir une SCPI de bonne taille, au patrimoine \u00e9quilibr\u00e9, qui b\u00e9n\u00e9ficie d\u2019un taux d\u2019occupation \u00e9lev\u00e9 (d\u2019au moins 95 %). L\u2019investissement en SCPI \u00ab murs de boutique \u00bb constitue \u00e9galement souvent un gage de stabilit\u00e9, les commerces ayant tendance \u00e0 mieux r\u00e9sister aux al\u00e9as conjoncturels que les locaux d\u2019entreprise.
S\u2019il s\u2019agit d\u2019une SCPI \u00e0 capital fixe (voir plus loin), vous devez vous assurer de la fluidit\u00e9 de son march\u00e9 secondaire en vous renseignant par exemple sur le volume de parts en attente.<\/p>\n\n\n\n

Les SCPI fiscales<\/h4>\n\n\n\n

Des avantages souvent illusoires<\/b>
Elles permettent d\u2019investir dans des logements qui profitent des dispositifs fiscaux d\u2019incitation \u00e0 l\u2019investissement locatif (M\u00e9haignerie, Malraux, Quil\u00e8s, Besson, Robien et Scellier pour le dernier en date). Ces SCPI exigent de la prudence. La d\u00e9duction fiscale qu\u2019elles offrent ne doit pas vous aveugler.
Moins rentables que les SCPI diversifi\u00e9es (rendement de l\u2019ordre de 3 \u00e0 4 %), elles p\u00e2tissent de s\u00e9rieuses d\u00e9cotes \u00e0 la revente (40-50 %) car l\u2019avantage fiscal n\u2019est pas transmissible. Et il n\u2019est pas rare que les programmes immobiliers, vendus pour leur seul levier fiscal, soient de pi\u00e8tre qualit\u00e9.
M\u00e9fiez-vous des arguments qu\u2019avancent les banques pour les placer. Un \u00e9pargnant qui, conseill\u00e9 par la Banque postale, avait choisi d\u2019investir la totalit\u00e9 d\u2019un h\u00e9ritage dans des SCPI fiscales, s\u2019est ainsi retrouv\u00e9 dans une situation financi\u00e8re dramatique lorsque, confront\u00e9 \u00e0 un besoin urgent de liquidit\u00e9s, il s\u2019est rendu compte qu\u2019il ne pouvait revendre qu\u2019\u00e0 perte.<\/p>\n\n\n\n

Les SCPI de plus-values<\/h4>\n\n\n\n

\u00c0 \u00e9viter<\/b>
Elles sont devenues tr\u00e8s rares. Leur patrimoine immobilier est constitu\u00e9 de locaux \u00e0 fort potentiel de valorisation (logements loi 48, par exemple). Leurs loyers peu \u00e9lev\u00e9s ne suffisant pas \u00e0 couvrir les charges, on parle de SCPI \u00e0 coupon z\u00e9ro.<\/p>\n\n\n\n

2. \u00c0 qui s\u2019adresser ?<\/h3>\n\n\n\n

Le march\u00e9 des SCPI est aujourd\u2019hui domin\u00e9 par des filiales de groupes bancaires ou d\u2019assurances qu\u2019il s\u2019agisse, pour ne citer qu\u2019eux, du Cr\u00e9dit mutuel Nord Europe(UFG-LFP), de BNP Paribas, du Cr\u00e9dit agricole (Amundi), d\u2019Allianz (Immovalor), des Caisses d\u2019\u00e9pargne et de la Banque postale (Ciloger) ou encore d\u2019HSBC. \u00c0 leurs c\u00f4t\u00e9s, on trouve plusieurs soci\u00e9t\u00e9s sp\u00e9cialis\u00e9es dans la gestion immobili\u00e8re depuis des d\u00e9cennies comme Sofidy, Foncia, Perial, UFFI, le cabinet Voisin, Fiducial ou encore l\u2019Unofi (Union notariale financi\u00e8re, li\u00e9e, comme son nom l\u2019indique, aux notaires).
Tous ces acteurs b\u00e9n\u00e9ficient d\u2019une comp\u00e9tence reconnue sur le march\u00e9 mais tous ne poursuivent pas forc\u00e9ment le m\u00eame objectif, \u00e0 savoir, th\u00e9oriquement, g\u00e9rer au mieux leur patrimoine pour le compte des associ\u00e9s individuels de la SCPI.
\u00ab M\u00e9fiez-vous notamment des SCPI dont l\u2019assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale est pr\u00e9sid\u00e9e par un institutionnel plut\u00f4t que par un associ\u00e9 non g\u00e9rant \u00bb, indique Serge Blanc. L\u2019anciennet\u00e9 de la pr\u00e9sence du gestionnaire sur le march\u00e9 est \u00e9galement souvent un bon indicateur de fiabilit\u00e9.<\/p>\n\n\n\n

3. Comment s\u2019informer ?<\/h3>\n\n\n\n

On ne souscrit pas \u00e0 une SCPI comme on ouvre un livret A. Cela exige de prendre le temps de se renseigner sur la viabilit\u00e9 de la soci\u00e9t\u00e9, sa capacit\u00e9 de r\u00e9sistance, mais aussi sa d\u00e9ontologie.
Plusieurs documents, obligatoirement mis \u00e0 la disposition des futurs souscripteurs, doivent pouvoir vous aider dans votre s\u00e9lection, parmi lesquels on peut citer en premier lieu le rapport annuel de la soci\u00e9t\u00e9 (il permet notamment de rep\u00e9rer le poids des institutionnels au sein de la SCPI et de son conseil de surveillance), ou les bulletins trimestriels d\u2019informations \u00e9mis par la soci\u00e9t\u00e9.
V\u00e9rifiez notamment, \u00e0 cette occasion, que la SCPI n\u2019a pas fait l\u2019objet d\u2019une condamnation r\u00e9cente en justice (le rapport annuel doit l\u2019indiquer), c\u2019est en g\u00e9n\u00e9ral plut\u00f4t bon signe !<\/p>\n\n\n\n

4. Sur quels crit\u00e8res les \u00e9valuer<\/h3>\n\n\n\n

On distingue trois principaux indices de rendement capables de vous \u00e9clairer sur la rentabilit\u00e9 de votre placement, sachant que les performances pass\u00e9es ne pr\u00e9jugent pas forc\u00e9ment des performances futures.<\/p>\n\n\n\n

Le rendement annuel de la SCPI<\/b>
C\u2019est le plus fr\u00e9quemment mis en avant (+ 6,05 % en moyenne en 2009 pour les SCPI diversifi\u00e9es). Ce taux mesure les revenus per\u00e7us par les associ\u00e9s, apr\u00e8s frais de gestion, rapport\u00e9s au prix moyen des parts (pond\u00e9r\u00e9 par la capitalisation) de l\u2019ann\u00e9e n-1. Si le rapport se fait avec le prix des parts de l\u2019ann\u00e9e n (et non pas n-1), on parle de rendement instantan\u00e9 (+ 5,75 % en 2009). Mieux vaut toujours regarder les deux.
Le rendement global <\/b>
Il int\u00e8gre au rendement annuel l\u2019\u00e9volution du prix des parts sur la m\u00eame ann\u00e9e (6,05 % + 5,21 % en 2009, soit + 11,26 %). Il permet d\u2019appr\u00e9cier la dynamique du march\u00e9.
Le taux de rentabilit\u00e9 interne (TRI) <\/b>
C\u2019est le rapport entre les rendements annualis\u00e9s sur cinq, dix, quinze voire vingt ans, et la valorisation du prix des parts sur la m\u00eame p\u00e9riode (le TRI dix ans moyen des SCPI diversifi\u00e9es \u00e9tait par exemple de + 11,49 % fin 2009, et le TRI quinze ans de + 6,01 %).<\/p>\n\n\n\n

La pierre papier<\/h3>\n\n\n\n

Lexique<\/h4>\n\n\n\n

Capitalisation :<\/b> elle correspond au nombre de parts, multipli\u00e9 par le dernier prix de march\u00e9 (dernier prix de souscription ou d\u2019ex\u00e9cution de l\u2019ann\u00e9e). \u00c0 d\u00e9faut, on peut prendre le prix moyen sur le march\u00e9 secondaire ou, en l\u2019absence de march\u00e9 des parts, la derni\u00e8re valeur de r\u00e9alisation publi\u00e9e.
Collecte brute :<\/b> c\u2019est la somme des \u00e9missions (cr\u00e9ations de nouvelles parts correspondant \u00e0 des augmentations de capital) et des achats de parts sur le march\u00e9 secondaire. Elle mesure l\u2019ensemble des flux de capitaux, qu\u2019ils proviennent d\u2019augmentations de capital ou de transactions sur le march\u00e9 secondaire.
Collecte nette :<\/b> c\u2019est la somme des \u00e9missions de parts (cr\u00e9ation de nouvelles parts correspondant \u00e0 des augmentations de capital) diminu\u00e9e, pour les SCPI \u00e0 capital variable, des retraits non compens\u00e9s par des souscriptions (destruction de parts).
March\u00e9 primaire :<\/b> c’est le march\u00e9 de la souscription. L’associ\u00e9 peut souscrire au capital d’une SCPI :
– au moment d’une augmentation de capital (pour les SCPI \u00e0 capital fixe) ;
– \u00e0 tout moment (pour les SCPI \u00e0 capital variable).
March\u00e9 secondaire :<\/b> c\u2019est l\u2019ensemble des \u00e9changes de parts (et, pour les SCPI \u00e0 capital variable, des souscriptions compensant des retraits).
Parts en attente de cession :<\/b> parts ayant fait l\u2019objet d\u2019un ordre de vente, mais dont la transaction n\u2019a pas eu lieu faute d\u2019acheteur au prix demand\u00e9.
Retraits non compens\u00e9s :<\/b> il s\u2019agit, pour les SCPI \u00e0 capital variable, d\u2019un cas o\u00f9 la cession de parts au sein de la SCPI n\u2019a pas \u00e9t\u00e9 compens\u00e9e par une souscription de m\u00eame volume.
En d\u2019autres termes, il n\u2019y a pas eu de flux entrants suffisants pour compenser les flux sortants, ce qui peut poser un probl\u00e8me de liquidit\u00e9 \u00e0 la SCPI.
SCPI \u00e0 capital fixe :<\/b> le montant du capital social de la SCPI est fig\u00e9. Il est int\u00e9gralement plac\u00e9 aupr\u00e8s du public sur le march\u00e9 primaire et ce n\u2019est qu\u2019\u00e0 l\u2019occasion d\u2019une augmentation de capital que de nouvelles souscriptions peuvent avoir lieu. Les mouvements de revente-achat ne peuvent donc se faire que sur le march\u00e9 secondaire.
SCPI \u00e0 capital variable :<\/b> le capital \u00e9volue au gr\u00e9 des souscriptions. Dans ce cas il n\u2019existe pas \u00e0 proprement parler de march\u00e9 secondaire. Le souscripteur ach\u00e8te les nouvelles parts \u00e9mises par la soci\u00e9t\u00e9 et lorsqu\u2019il souhaite les vendre, il les \u00ab restitue \u00bb (on parle de retraits) \u00e0 la SCPI qui les rembourse \u00e0 leur valeur d\u2019expertise.<\/p>\n\n\n\n

Faites le \u00ab TRI \u00bb<\/h3>\n\n\n\n

Pour bien juger le rendement potentiel de la SCPI \u00e0 laquelle vous envisagez d\u2019adh\u00e9rer, vous devez prendre en consid\u00e9ration l\u2019ensemble de ces indicateurs. En effet, si, d\u2019une ann\u00e9e \u00e0 l\u2019autre, le prix des parts s\u2019est effondr\u00e9, un tr\u00e8s bon taux de rendement annuel ne signifiera pas forc\u00e9ment grand chose. En r\u00e8gle g\u00e9n\u00e9rale, les professionnels conseillent de se r\u00e9f\u00e9rer au taux de rentabilit\u00e9 interne (TRI). Mais, l\u00e0 aussi, les interpr\u00e9tations peuvent \u00eatre fauss\u00e9es par l\u2019anciennet\u00e9 de la SCPI, et le fait qu\u2019elle ait, ou non, travers\u00e9 des crises immobili\u00e8res.
\u00ab Toutes les SCPI ne sont pas log\u00e9es \u00e0 la m\u00eame enseigne, rappelle Jean-Marc Peter, directeur g\u00e9n\u00e9ral adjoint de Sofidy. Il n\u2019est pas rare, en p\u00e9riode de crise, de voir le prix des parts, fix\u00e9 par l\u2019offre et la demande sur le march\u00e9 secondaire, subir des corrections importantes de 10, 20, 30 %, voire plus. Cela fut le cas au sortir de la crise 1991-1998 pour un certain nombre de SCPI, qui ont abord\u00e9 le nouveau cycle haussier avec un prix de part tr\u00e8s largement corrig\u00e9 \u00e0 la baisse. R\u00e9sultat, et c\u2019est math\u00e9matiquement logique, les SCPI qui ont le plus d\u00e9cot\u00e9 lors de la pr\u00e9c\u00e9dente crise sont celles qui aujourd\u2019hui affichent les TRI sur dix ans (1998-2008) les plus \u00e9lev\u00e9s. \u00c0 l\u2019inverse, les TRI sur quinze ou vingt ans de ces SCPI sont les plus faibles \u00bb.
Dans une perspective de d\u00e9tention longue, l\u2019investisseur en SCPI aura donc plut\u00f4t int\u00e9r\u00eat \u00e0 privil\u00e9gier des SCPI aux performances r\u00e9guli\u00e8res qui, crise ou pas crise, l\u2019enrichiront plus certainement \u00e0 long terme. \u00ab Pour d\u00e9tecter ces oiseaux rares, ajoute Jean-Marc Peter, l\u2019indicateur de performance le plus pertinent est le TRI sur une tr\u00e8s longue p\u00e9riode, de quinze ou vingt ans. Il coiffe les cycles haussiers et baissiers et permet, en cons\u00e9quence, d\u2019identifier \u00e0 coup s\u00fbr les performances intrins\u00e8ques d\u2019une SCPI. \u00bb. Pour d\u2019autres professionnels, le TRI cinq ans m\u00e9rite \u00e9galement l\u2019attention, dans la mesure o\u00f9 il permet d\u2019appr\u00e9cier le dynamisme de la soci\u00e9t\u00e9 de gestion.<\/p>\n\n\n\n

N\u2019oubliez pas les frais<\/h3>\n\n\n\n

Ils sont de deux sortes :
– une commission de gestion annuelle <\/b>
C\u2019est la plus simple \u00e0 comprendre. Pr\u00e9lev\u00e9e chaque ann\u00e9e par la soci\u00e9t\u00e9 en contrepartie de la gestion courante des immeubles qui constituent l\u2019actif de la SCPI, ces frais de gestion sont, pour le particulier, de l\u2019ordre de 10 % hors taxe (la TVA \u00e9tant r\u00e9cup\u00e9r\u00e9e par la SCPI, son impact pour le porteur de parts est neutre). \u00c0 titre de comparaison, ils correspondent \u00e0 des frais de gestion d\u2019environ 0,8 %, pr\u00e9lev\u00e9s sur une sicav ou un FCP classiques. En effet, les 10 % sont ponctionn\u00e9s sur les loyers de la SCPI, lesquels repr\u00e9sentent en moyenne 8 % de sa valeur en capital ;
– les commissions de souscription <\/b>
Cette ponction n\u2019est pas la m\u00eame selon que l\u2019on ach\u00e8te des parts de SCPI \u00e0 capital fixe sur le march\u00e9 secondaire ou que l\u2019on ach\u00e8te des parts de SCPI \u00e0 capital variable (voir lexique).
Dans le premier cas (SCPI \u00e0 capital fixe), l\u2019acheteur, qui aura en face de lui un vendeur, paiera sur la valeur de cession de la part une commission fixe d\u2019intervention, pr\u00e9lev\u00e9e par la soci\u00e9t\u00e9 de gestion, d\u2019environ 4,5 %, major\u00e9e d\u2019un droit d\u2019enregistrement fixe de 5 % (d\u00fb \u00e0 l\u2019\u00c9tat), soit un minimum de 9,5 % suppl\u00e9mentaire.
Une part c\u00e9d\u00e9e au prix de 1 000 \u20ac sera acquise \u00e0 1 097,25 \u20ac car major\u00e9e de 45 \u20ac de commission d\u2019intervention (4,5 % de 1 000 \u20ac) et de 52,25 \u20ac de droit d\u2019enregistrement (5 % de 1 045 \u20ac).
Si la SCPI est \u00e0 capital variable, vous devez consid\u00e9rer que, sur la valeur des parts que vous acquerrez, 10 % sont dus \u00e0 la SCPI au titre de cette souscription (couverture des frais de distribution et d\u2019investissement de la soci\u00e9t\u00e9). Si vous achetez une part de 1 000 \u20ac, la valeur effective de votre capital est de 900 \u20ac. Et c\u2019est sur cette valeur que se fera la revente \u00e9ventuelle de vos parts qui, dans le cas d\u2019une SCPI \u00e0 capital variable, correspond \u00e0 une reprise de parts par la SCPI. En revanche, tout se passant au sein de la SCPI, il n\u2019y a pas de droit d\u2019enregistrement de 5 % d\u00fb \u00e0 l\u2019\u00c9tat au titre de la cession \u00e0 un tiers d\u2019un instrument financier.<\/p>\n\n\n\n

Ni les imp\u00f4ts !<\/h3>\n\n\n\n

Chaque ann\u00e9e, la soci\u00e9t\u00e9 de gestion communique aux associ\u00e9s les montants \u00e0 d\u00e9clarer ainsi qu\u2019une notice explicative pour remplir leur d\u00e9claration fiscale. Les formalit\u00e9s d\u00e9claratives sont donc consid\u00e9rablement simplifi\u00e9es. Un plus appr\u00e9ciable car les conditions d\u2019imposition du pr\u00eat<\/a> sont loin d\u2019\u00eatre simples.
L\u2019essentiel du revenu imposable correspond aux loyers encaiss\u00e9s par la SCPI, diminu\u00e9s des charges qu\u2019elle a effectivement pay\u00e9es au cours de l\u2019exercice. Ces revenus fonciers rel\u00e8vent soit du r\u00e9gime r\u00e9el, soit du micro-foncier. Ce dernier est applicable aux contribuables d\u00e9clarant moins de 15 000 \u20ac de revenus bruts fonciers. Le revenu brut foncier est alors directement d\u00e9clar\u00e9 \u00e0 la ligne BE (rubrique Revenus fonciers) de la d\u00e9claration d\u2019ensemble de revenus n\u00b0 2042 et, pour le calcul de l\u2019imp\u00f4t, l\u2019administration pratique un abattement de 30 %.
Par ailleurs, une petite partie du revenu de la SCPI provient des int\u00e9r\u00eats issus du placement de sa tr\u00e9sorerie courante. Ils sont, en tant que tels, soumis au pr\u00e9l\u00e8vement lib\u00e9ratoire forfaitaire classique (30,10 %, pr\u00e9l\u00e8vements sociaux compris en 2010) ou \u00e0 l\u2019imp\u00f4t sur le revenu.
C\u00f4t\u00e9 plus-values, le porteur ne sera soumis \u00e0 l\u2019imposition en vigueur que s\u2019il y a revente avant quinze ans. Dans ce cas, si le produit de la revente provient d\u2019une plus-value r\u00e9alis\u00e9e par la SCPI \u00e0 l\u2019occasion par exemple de cession d\u2019un immeuble, le poids de l\u2019imp\u00f4t pay\u00e9 au titre de la plus-value sera partag\u00e9 par l\u2019ensemble des soci\u00e9taires. Si la plus-value est g\u00e9n\u00e9r\u00e9e \u00e0 l\u2019occasion d\u2019une cession individuelle de parts revendues plus ch\u00e8re qu\u2019elle n\u2019a \u00e9t\u00e9 achet\u00e9e, le vendeur paiera \u00e0 titre individuel l\u2019imp\u00f4t d\u00fb.<\/p>\n\n\n\n

Le r\u00f4le du conseil de surveillance<\/h3>\n\n\n\n

Lorsque vous souscrivez des parts de SCPI, vous devenez en quelque sorte \u00ab membre d\u2019une grande copropri\u00e9t\u00e9, \u00e0 la vie de laquelle il est associ\u00e9 et aupr\u00e8s de laquelle il est repr\u00e9sent\u00e9 par une sorte de parlement, le conseil de surveillance \u00bb, explique-t-on \u00e0 l\u2019APPSCPI.
Compos\u00e9 d\u2019au moins sept associ\u00e9s d\u00e9sign\u00e9s par l\u2019Assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale ordinaire et r\u00e9guli\u00e8rement renouvel\u00e9, ce Conseil a pour mission d\u2019assister la soci\u00e9t\u00e9 de gestion (article L 214-70 du code mon\u00e9taire et financier).
Il ne participe pas directement \u00e0 la gestion de la SCPI. En revanche, il peut, \u00e0 tout moment, op\u00e9rer les v\u00e9rifications et contr\u00f4les qu\u2019il estime n\u00e9cessaires. \u00ab C\u2019est un rouage essentiel de la transmission d\u2019informations aux associ\u00e9s, \u00e0 condition toutefois qu\u2019il ne soit pas tomb\u00e9 sous la coupe des investisseurs institutionnels qui, au fil des ans, ont pris une place pr\u00e9pond\u00e9rante dans les conseils de surveillance \u00bb, note Serge Blanc. Chaque ann\u00e9e, l\u2019APPSCPI pointe du doigt des cas o\u00f9 les repr\u00e9sentants des banques et des assureurs sont plus nombreux que les porteurs individuels.<\/p>\n\n\n\n

Mais o\u00f9 sont pass\u00e9s les OPCI ?<\/h3>\n\n\n\n

Annonc\u00e9s il y quatre ans comme une nouvelle g\u00e9n\u00e9ration de placements immobiliers cens\u00e9s supplanter les SCPI, les organismes de placement collectif en immobilier (OPCI), auraient-ils fait \u00ab pschiiit \u00bb ?<\/b>
Pour l\u2019heure, la plupart des agr\u00e9ments (une grosse vingtaine) ont \u00e9t\u00e9 attribu\u00e9s \u00e0 des OPCI d\u00e9di\u00e9s aux investisseurs institutionnels, assortis de ticket d\u2019entr\u00e9e de l\u2019ordre de plusieurs centaines de milliers d\u2019euros pour certains d\u2019entre eux.
\u00c0 l\u2019inverse, les OPCI \u00ab grand public \u00bb se comptent sur les doigts d\u2019une main : deux, promus par Ciloger, filiale de La Banque postale et des Caisses d\u2019\u00e9pargne,un, lanc\u00e9 par Natixis et un autre par UFG LFP). S\u2019inspirant du fonctionnement des Opcvm (sicav et Fcp), les OPCI sont pourtant s\u00e9duisants dans le principe.
Susceptibles de prendre, selon les cas, la forme d\u2019une soci\u00e9t\u00e9 de placement \u00e0 pr\u00e9pond\u00e9rance immobili\u00e8re \u00e0 capital variable (SPPICV) ou d\u2019un fonds de placement immobilier (FPI), ils constituent un compromis entre la pierre et le financier : ils ne peuvent d\u00e9tenir plus de 90 % d\u2019actifs immobiliers (avec un minimum fix\u00e9 \u00e0 51 % pour la SPPICV et \u00e0 60 % pour le FPI) et conservent toujours 10 % de leur portefeuille sous forme de liquidit\u00e9s.
Moins rigides que les SCPI, les parts d\u2019OPCI peuvent ainsi \u00eatre \u00e9chang\u00e9es \u00e0 tout moment, moyennant un prix refl\u00e9tant la valeur du patrimoine immobilier de l\u2019OPCI, r\u00e9guli\u00e8rement expertis\u00e9.
Quant \u00e0 la fiscalit\u00e9 des revenus, elle d\u00e9pend de la forme juridique du support : r\u00e9gime des revenus fonciers, s\u2019il s\u2019agit d\u2019un fonds commun, r\u00e9gime des revenus mobiliers, pour les soci\u00e9t\u00e9s \u00e0 capital variable.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Quarante ans apr\u00e8s leur lancement, les Soci\u00e9t\u00e9s civiles de placement immobilier (SCPI) \u2013 la pierre papier \u2013 \u00e0 la fois rentables et, aujourd\u2019hui, relativement s\u00fbres, tiennent toujours la corde parmi les placements \u00e0 privil\u00e9gier en temps de crise. Attention toutefois. 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